Tener claro si los ingresos alcanzan para acceder a un crédito hipotecario, es una de las principales preocupaciones de todos los que quieren comprar una propiedad. Hay que tener en cuenta que para el cálculo no sólo se utiliza el sueldo, sino que también las deudas y otros ingresos demostrables. Todo se mezcla para saber, en definitiva, cuánto dinero nos puede prestar la institución financiera.

Antes de entrar en detalles de tus finanzas, primero debes tener tu cédula de identidad vigente, en el caso de ser chileno, y la residencia definitiva si eres extranjero.

Estar “sano” en el sistema financiero: El segundo gran requisito es no estar en Dicom y principalmente no contar con otro tipo de deudas que no siempre te mencionan explícitamente, como el CAE universitario por ejemplo. También toman en cuenta si alguna vez dejaste de pagar alguna cuenta o deuda en la institución en que solicitas el crédito.

Importa tu flujo mensual de dinero: Otra de las cosas que debes saber es que a las instituciones les importa el flujo mensual de ingresos con que cuentas para pagar cada cuota, y solo si estás al límite de ser aprobado, se podrían preocupar de tu patrimonio sólo como un respaldo o un argumento a favor, sobre todo si este último no genera ingresos recurrentes. Por ejemplo, si tienes terrenos o propiedades que no son explotadas, no serán tomadas en cuenta para tu evaluación.

La regla más conocida es que no puedes destinar más del 25% de tus ingresos totales mensuales en cuotas de créditos hipotecarios. En simple, si tienes ingresos mensuales de $1.000.000 podrás pagar un dividendo de $250.000, en algunos casos puntuales e instituciones específicas, hemos visto casos en que han permitido hasta el 30%.

También se considera la carga financiera total, para lo cual no puedes destinar más de un rango de entre un 40% y 50% del total de tus ingresos mensuales en pago total de deudas. Para este cálculo, se considera lo que pagas en cuotas mensuales de dividendos, como también créditos de consumo o deudas arrastradas en tarjetas de crédito.

Específicamente, en el caso que tengas créditos de consumo, el saldo de tu deuda no puede ser más de 5 a 10 veces tus ingresos mensuales. En este caso hablamos de un rango, ya que esta política depende de cada institución.

Cómo toman en cuenta mis ingresos totales

Para poder encontrar el número que representa los ingresos totales, existen diversas reglas. Hay ciertas actividades que permiten considerar el 100% de tu ingreso y hay otras que las castigan al reconocer sólo un porcentaje de éstos (por ejemplo, los ingresos por arriendo, los bonos e ingresos variables son castigados en un 30% aproximadamente). Luego de este cálculo, se suman los ingresos ya castigados y los que fueron considerados en su totalidad que en general son los sueldos fijos con contrato indefinido, con al menos 12 meses de vigencia, o bien 6 meses si no hubo lagunas previsionales por continuidad laboral.

Para el mundo de boletas de honorarios el mercado se ha puesto más estricto. En general, se está solicitando estructuralidad en las emisiones y cierta estabilidad en los valores. Además, se deberá contar con este respaldo de los últimos 2 a 3 años. Las declaraciones que están respaldadas en el formulario F22 del Servicio de Impuestos Internos (SII) (con el que se realiza la declaración de impuestos) cobran más relevancia en estos casos.

Con todo esto ya puedes saber el dinero que podrás destinar a pagar un dividendo y buscar propiedades dentro de ese rango.

Para quienes tenían pensado comprar una propiedad con crédito hipotecario, 2021 fue un verdadero dolor de cabeza. Aumentó la tasa de interés y los plazos para pagar las deudas se redujeron a 15 o 20 años. Al parecer, 2022 está siendo un poco más favorable ya que los bancos están volviendo a prestar a 30 años plazo.

Así se desprende de las simulaciones hechas por la plataforma de comparación de créditos Comparaonline.cl, que analizó los plazos que presentan actualmente los bancos para tomar un hipotecario la primera semana de abril, versus fines de diciembre y enero de este año, lo que arrojó que al menos BCI, Consorcio y Scotiabank ampliaron sus plazos. Banco Estado nunca eliminó esa opción.

El Banco Central advirtió esta situación durante la semana, cuando informó que las instituciones bancarias estaban flexibilizando los requisitos para acceder a un hipotecario ante una menor demanda.

Javier Jadue, jefe comercial de Comparaonline, comenta que este mercado más diversificado beneficia a los consumidores, pues los hipotecarios más largos disminuyen el valor del dividendo. En la tabla que acompaña esta nota se aprecia la oferta disponible en este momento y en cuánto queda la cuota mensual en cada institución.

Aunque l a s mutuarias -fuentes de financiamiento ligadas a compañías de seguros- nunca dejaron de ofrecer hipotecarios a 30 años, el regreso de los bancos es beneficioso porque ofrecen una tasa de interés un poco menor, con diferencias de 0,5%, y porque son las entidades que prestan de forma más masiva. Y destaca que en las últimas semanas se han realizado más simulaciones de hipotecarios en la plataforma, especialmente para propiedades entre 2.500 UF y 4.000 UF, que habían bajado desde el año pasado.

‘Se empareja más la cancha al aumentar el plazo, lo que permite que las personas tengan más opciones para comparar y lograr mejores condiciones’, comenta Jadue.

No obstante, aún no se puede cantar victoria, acota, pues la tasa de interés sigue alta, lo que encarece el crédito.

Max Schnitzer, gerente general de la empresa Alpha Inmobiliaria, dice que cuando el crédito tiene una tasa alta, el monto del crédito solicitado es mayor.

‘Eso produce que la exigencia de que el valor del dividendo no supere el 25% del ingreso mensual de las personas sea muy difícil de cumplir’, explica.

Cristián Martínez, gerente general de la compañía Crece Inmobiliario, es más optimista. Dice que si un cliente cumple con los requisitos para tomar un hipotecario a tasas altas, siempre puede refinanciar cuando bajen.

‘Una buena opción es ver financiamiento con tasa variable y estar atentos cuando las tasas bajen para refinanciar la deuda con mejores condiciones crediticias en el mismo banco u otro’, apunta.

Cambian los requisitos
Los analistas también constatan que en el mercado hay mayor flexibilidad en el perfil que deben cumplir quienes piden el crédito.

‘Está mejorando la situación, da un respiro’, cuenta Nelson Acevedo, subgerente de riesgo de la inmobiliaria MiAlborada.cl, entidad que armó una Unidad de Gestión de Créditos para ayudar a mejorar el perfil financiero de los clientes y evitar los rechazos de un crédito hasta con un año de anticipación.

‘Los créditos que financian el 90% de la propiedad están volviendo de a poco. En Santander lo ofrecen para rentas sobre $1.300.000, lo mismo Scotiabank’, informa.

El gerente general de Brokers Digitales, Francisco Calderón, destaca que si los bancos vetaron antes a personas a quienes les suspendieron sus contratos por la pandemia y volvieron luego a trabajar, hoy los están aceptando.

‘Lo mismo con profesiones de más riesgos, como la gente ligada a la gastronomía o el turismo. Hoy están siendo aceptados porque se sabe que habrá nuevas cuarentenas’, comenta.

Juan Pablo Salas, director Comercial de Property Link, explica que de todos modos, los préstamos a 30 años aún no se entregan de forma masiva: los bancos y mutuarias siguen privilegiando a personas con perfiles menos riesgosos.

‘Son en general profesionales jóvenes, de máximo 37 años, con sueldos sobre $2.500.000 y contrato indefinido. Y ojalá sin lagunas previsionales porque eso demuestra estabilidad’, indica.