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Tener claro si los ingresos alcanzan para acceder a un crédito hipotecario, es una de las principales preocupaciones de todos los que quieren comprar una propiedad. Hay que tener en cuenta que para el cálculo no sólo se utiliza el sueldo, sino que también las deudas y otros ingresos demostrables. Todo se mezcla para saber, en definitiva, cuánto dinero nos puede prestar la institución financiera.

Antes de entrar en detalles de tus finanzas, primero debes tener tu cédula de identidad vigente, en el caso de ser chileno, y la residencia definitiva si eres extranjero.

Estar “sano” en el sistema financiero: El segundo gran requisito es no estar en Dicom y principalmente no contar con otro tipo de deudas que no siempre te mencionan explícitamente, como el CAE universitario por ejemplo. También toman en cuenta si alguna vez dejaste de pagar alguna cuenta o deuda en la institución en que solicitas el crédito.

Importa tu flujo mensual de dinero: Otra de las cosas que debes saber es que a las instituciones les importa el flujo mensual de ingresos con que cuentas para pagar cada cuota, y solo si estás al límite de ser aprobado, se podrían preocupar de tu patrimonio sólo como un respaldo o un argumento a favor, sobre todo si este último no genera ingresos recurrentes. Por ejemplo, si tienes terrenos o propiedades que no son explotadas, no serán tomadas en cuenta para tu evaluación.

La regla más conocida es que no puedes destinar más del 25% de tus ingresos totales mensuales en cuotas de créditos hipotecarios. En simple, si tienes ingresos mensuales de $1.000.000 podrás pagar un dividendo de $250.000, en algunos casos puntuales e instituciones específicas, hemos visto casos en que han permitido hasta el 30%.

También se considera la carga financiera total, para lo cual no puedes destinar más de un rango de entre un 40% y 50% del total de tus ingresos mensuales en pago total de deudas. Para este cálculo, se considera lo que pagas en cuotas mensuales de dividendos, como también créditos de consumo o deudas arrastradas en tarjetas de crédito.

Específicamente, en el caso que tengas créditos de consumo, el saldo de tu deuda no puede ser más de 5 a 10 veces tus ingresos mensuales. En este caso hablamos de un rango, ya que esta política depende de cada institución.

 

Cómo toman en cuenta mis ingresos totales

Para poder encontrar el número que representa los ingresos totales, existen diversas reglas. Hay ciertas actividades que permiten considerar el 100% de tu ingreso y hay otras que las castigan al reconocer sólo un porcentaje de éstos (por ejemplo, los ingresos por arriendo, los bonos e ingresos variables son castigados en un 30% aproximadamente). Luego de este cálculo, se suman los ingresos ya castigados y los que fueron considerados en su totalidad que en general son los sueldos fijos con contrato indefinido, con al menos 12 meses de vigencia, o bien 6 meses si no hubo lagunas previsionales por continuidad laboral.

Para el mundo de boletas de honorarios el mercado se ha puesto más estricto. En general, se está solicitando estructuralidad en las emisiones y cierta estabilidad en los valores. Además, se deberá contar con este respaldo de los últimos 2 a 3 años. Las declaraciones que están respaldadas en el formulario F22 del Servicio de Impuestos Internos (SII) (con el que se realiza la declaración de impuestos) cobran más relevancia en estos casos.

Con todo esto ya puedes saber el dinero que podrás destinar a pagar un dividendo y buscar propiedades dentro de ese rango.