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Archives for Actualidad

Retrospectiva del mes de julio

Durante el mes de julio observamos, a nivel de mercado, un consenso bastante transversal sobre las variables que están impactando el mercado de la inversión inmobiliaria en renta habitacional, pero también distintas visiones sobre lo que se espera para la segunda parte del año y lo qué se prevén para este mercado.

Por ejemplo, durante el segundo trimestre las ventas de unidades de departamentos repuntaron un 17% respecto al trimestre anterior, según el último estudio elaborado por TOC TOC, lo que marca un quiebre de tendencia bastante positivo. De alguna manera, este dato está impactado por la detención alcista en tasas hipotecarias (Y julio en baja), el sólido comportamiento del mercado de arriendos y las expectativas de alta volatilidad en renta variable, que hacen de este tipo de inversión una opción de gran estabilidad y seguridad, aunque aún lejos de retomar ritmos de venta respecto a años normales.

Por otro lado, los aumentos en el valor de la UF a raíz del contexto inflacionario ha permitido que los pies entregados que van a “comprar UF” sean también tomados como una especie de depósito a plazo en esta moneda de cara al futuro.  Si bien los dividendos sufren aumentos por las variaciones de la UF, todos los contratos de arriendo que manejamos en Knockit Property Rent tienen reajustes trimestrales. Claramente que esto se transforme en algo estructural no es una buena noticia, ya que el bolsillo de nuestros arrendatarios se ha visto golpeado, y si bien a la fecha tenemos tasas de morosidades a 60 días bajo el 2% y un 0% de judicialización de casos, el traspaso de estas variaciones tiene límites, por lo que una de las expectativas relevantes para lo que queda del año es el control inflacionario.

En otro de los frentes tenemos la Reforma Tributaria que debería quedar aprobada antes de fin de año.  Uno de los temas más relevantes de cara a nuestro mercado, es la eliminación del beneficio de la no tributación por las rentas percibidas por las dos primeras viviendas que están acogidas al DFL2. De aprobarse, insistimos que, el aumento de precio de los arriendos podría fluctuar entre un 4% y un 8%. Sin embargo, la mayoría de nuestros clientes que han tomado medidas al respecto hace varios años inclusive, se han inclinado a presentar contabilidad completa ante el SII, transparentando el giro de rentista personal inmobiliario. Este proceso minimiza muchísimo el impacto de esta propuesta tributaria, y además regulariza tus movimientos, que es algo que siempre recomendamos hacer. Puedes escribirnos si necesitas una orientación al respecto, pues hay poca información existente sobre cómo abordar esto, y es muy sencillo.

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Cómo vemos el mercado de compra y venta para invertir

A pesar de nuestro optimismo y convicción, es una realidad que aún no se llega a velocidades de venta de un año normal, y esto ha impactado a varias inmobiliarias que como nunca se han abierto a entregar ofertas y facilidades que muchos han estado aprovechando.

Sabemos en detalle cuáles son esas reales oportunidades. El 56 % de la oferta de departamentos está concentrado en Ñuñoa Sur, La Florida, Santiago y Macul. A pesar de que hemos identificado muy buenos descuentos en proyectos y unidades particulares, las inmobiliarias han debido enfrentar un contexto de mayores costos de materiales y mano de obra, y eso pone límites a los niveles de descuento a los que se puede acceder. Esto, hoy por hoy, ha provocado una notoria diferencia de hasta un 20% en el precio de propiedades nuevas versus usadas, que vienen muchas veces con un valor de compra muy por debajo de las actuales, con espacio para buenos descuentos y con un arrendatario puesto y probado. Además, tenemos algunos beneficios adicionales que hemos agregado a la cartera de este tipo de propiedades que hoy mantenemos.

Algo adicional que hemos visto en distintos estudios, es un comportamiento generalizado a la baja en cantidad de permisos de edificación, y por lo mismo en futura oferta de departamentos, liderado por La Florida, Santiago Centro y Ñuñoa Sur, en donde el peak de entregas se verá reflejado en el último trimestre de 2024. Pero dado ese mismo “freno de mano” en nuevos proyectos, es muy probable que en 36 meses más, veamos un escenario de poca oferta con un consecuente aumento en el precio de venta de propiedades y arriendos

En definitiva, seguimos confiando firmemente en este tipo de inversión, ya que todas las variables que hoy giran en torno a la decisión de invertir se pueden abordar y más que nunca invertir en propiedades es la mejor decisión que puedes tomar.

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Especialistas en finanzas personales enseñan a mejorar el perfil y lograr financiamiento para su vivienda

Haga estos ejercicios de “gimnasia financiera” para que le aprueben el hipotecario

Se recomienda planificar con seis meses de antelación, pagar todas las deudas al día y disminuir al mínimo el cupo de las tarjetas.

No tener el pie suficiente o un sueldo acorde al monto del dividendo no son las únicas razones para que un banco o aseguradora rechacen una solicitud de financiamiento para comprar una propiedad. Una serie de antecedentes personales afecta -de buena y de mala manera- el perfil del candidato a un crédito y es bueno tenerlos en cuenta al cotizar. Los bancos tienen como requisito que los dividendos de todos los hipotecarios de una persona no sobrepasen el 35% de sus ingresos, por lo que los hábitos de pago, la cantidad de tarjetas de crédito o el cupo de la línea de crédito también inciden en su perfil financiero.

‘Hay trucos que nos pueden ayudar a prepararnos mejor para pedir un hipotecario. Por ejemplo, las tarjetas de casas comerciales o los cupos de líneas de crédito hay que darlos de baja o dejarlos al mínimo posible. En el momento en que nos hacen la evaluación financiera, nos restan puntos porque para los bancos son posibles endeudamientos, a pesar de que no los tengamos ocupados’, cuenta la contadora y especialista en finanzas personales Aurora Sepúlveda (@Lacontadora.cl en Instagram).

Ella recomienda comenzar los ejercicios de ‘gimnasia financiera’ con algo de tiempo, ya que se suele analizar estos detalles con seis meses de anterioridad.

Isidora Otero, encargada de desarrollo de negocios de la plataforma inmobiliaria Buydepa, agrega que incluso las tarjetas de crédito adicionales que se sacan para un tercero afectan.

‘Cuando la cuenta es tuya y otorgas una tarjeta adicional, es tu cupo el que se usa, la deuda le figura al titular. Hay que mantenerla sin morosidad ni deuda vencida, ya que también es una limitante a la hora de solicitar un crédito hipotecario’, agrega.

Sepúlveda añade que es necesario pagar todas las cuentas al día para hacerse fama de buen pagador.

‘Las tarjetas de crédito nos sirven para emergencias o aprovechar mejores precios. Si nos planificamos para lograr nuestra casa, esta planificación es con todo’, aconseja.

Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de la consultora financiera OpenBBK, explica que si alguien tiene un crédito de consumo, tarjetas de créditos o líneas de crédito copadas con instituciones que reportan la deuda a la Comisión del Mercado Financiero (CMF), lo mejor es buscar financiamiento en otras instituciones que no tienen esa obligación y pagar la deuda por completo.

‘Las cajas de compensación, algunas casas comerciales no asociadas con bancos o las mutuarias prestan dinero, están reguladas, pero no informan la deuda a la CFM. Se paga la deuda de los productos bancarios, de manera que cuando el banco la evalúe la persona esté sin deuda de corto plazo’, recomienda.

Si el candidato o candidata tiene un auto pagado o con pocas cuotas pendientes, podría venderlo para pagar sus deudas con la banca y luego comprar otro con un crédito automotriz que no figure en el sistema financiero.

 

Hasta la pensión de alimentos

Los especialistas en finanzas personales explican que el mejor cliente para un banco es aquel que se muestra como que no necesita del banco.

‘Mientras más riesgoso es un cliente, más dinero debe guardar el banco para prestarle a él, y por lo tanto, es un negocio menos rentable’, destaca.

Por eso se deben demostrar y acreditar todos los ingresos posibles. Sepúlveda indica que los dineros deben estar respaldados con boletas de honorarios o contratos al menos con un año de antigüedad.

Juan Pablo Salas, CEO de la empresa de inversiones inmobiliarias Property Link, indica que hasta lo que se recibe como pensión de alimentos para los hijos sirve para acreditar renta.

‘Basta con acreditar los pagos realizados a través de cartolas con los depósitos a la libreta de ahorro o bien con los abonos del pagador hacia la cuenta de la madre o el padre.

Si el pago se hace por mano, debe dejar algún registro en algún instrumento financiero o de ahorro que permita acreditarlo’, sugiere.

Si quien postula tiene propiedades en arriendo, también puede hacer valer esas rentas como ingresos. ‘Si la propiedad está sin deudas, el monto del arriendo se considera prácticamente en 100 % como una fuente de ingresos extra. De lo contrario, se castigar hasta en 30%’, añade Salas.

Para acreditar esas entradas de dinero, se presenta el contrato de arriendo legalizado más el respaldo de los tres últimos pagos.

Acosta dice que incluso certificar las inversiones en instrumentos financieros del mercado de capitales como fondos mutuos, depósitos a plazo o saldos altos en la cuenta corriente también

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Cómo saber si conviene el “bono pie” que ofrecen las inmobiliarias para comprar departamento

‘Si fuera en un barrio consolidado, por ejemplo, Las Condes y me ofrecen un bono pie del 10%, no lo creo’, dice un especialista en inversiones.

Uno de los principales obstáculos para comprar una propiedad es el pie: los créditos hipotecarios cubren hasta el 80% del precio total, por lo que el comprador debe desembolsar el 20% restante. Es por eso que las inmobiliarias sumaron a su estrategia de ventas el bono pie: un monto intangible a beneficio del cliente, que por lo general es de entre 5% y 10% del valor de la propiedad.

‘Es una solución para quienes no llegan al 20% del pie o para un inversionista que quiere poner poca plata de su bolsillo. Tengo 12 propiedades y todas las compré con este bono: las adquirí con entrega inmediata para reducir el riesgo. Estas promociones se suelen aplicar cuando la venta está mala o cuando las empresas están con stock’, profundiza Rodrigo Barrientos, fundador y CEO de la plataforma de inversiones inmobiliarias Gen Proactivo.

La forma de pago queda estipulada en la promesa de compraventa, que es un instrumento aceptado por todas las partes involucradas, incluidos los bancos que entregan el financiamiento. Este gancho comercial parte de la base de que el vendedor está dispuesto a ofrecer su proyecto a un precio menor que el de mercado. ‘Si una inmobiliaria está vendiendo una propiedad en 2.000 UF y están entregando un bono pie del 10% (200 UF), significa que recibirá 1.800 UF. Pero la unidad igual se va a escriturar en 2.000 UF, que es su valor comercial. Si el monto concuerda con la tasación bancaria, el bono pie fue aprovechado correctamente.

El problema es cuando no concuerda con la tasación’, advierte Juan Pablo Salas, director comercial de Property Link. Por eso las personas deben ser cautelosas, puesto que hay desarrolladores que podrían especular con el valor cuando los departamentos están en blanco o en verde, o sea, que faltan dos años al menos para la entrega. ‘Algunas empresas ofrecen este bono y ponen las propiedades a un valor que está sobre el precio de mercado. Lo que hacen es estimar que en dos años más la propiedad va a valer más. Si al hacer la tasación para el crédito la propiedad tiene un valor más alto que el de la promesa de compraventa, no pasa nada. De hecho, es una buena noticia: significa que su propiedad vale más de lo que está pagando.

El riesgo es que no cueste eso y los precios se estanquen: el cliente tendrá que poner un pie mayor al que tenía presupuestado’, ejemplifica. Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales, lo explica: ‘El banco, al momento de evaluar el crédito, tasará la propiedad y va a prestar hasta el 80% del valor de la tasación, no el valor que acordó el comprador con la inmobiliaria. Si el precio está inflado, el cliente deberá poner más pie’.

Para él, un bono sano y sin riesgo está entre 5% y 10% y debe ser para propiedades en barrios emergentes. ‘Si una propiedad se entrega a dos años y le ofrecen un bono pie del 10%, la inmobiliaria está apostando a que va a subir al menos 5% anual. Si fuera en un barrio consolidado, por ejemplo, Las Condes y me ofrecen un bono pie del 10%, no lo creo. En esta comuna las propiedades no suben 5% por año: suben en torno al 1% anual. Si me ofrecen un bono del 10% en Independencia, La Cisterna o Conchalí, podría creer. Son barrios emergentes que están creciendo mucho y tienen plusvalía: crecen mínimo 5% al año. Todo depende del sector’.

Más certezas

Salas llama a analizar a fondo la propuesta antes de cerrar el trato. ‘Cuando aceptas comprar una propiedad con bono pie tienes que mirar precios de mercado de unidades similares por tipología (número de dormitorios) o el precio del metro cuadrado en UF.

Así uno se puede asegurar que el precio de escrituración es un valor acorde al mercado’, enfatiza Salas. ‘La clave de un buen negocio es siempre comparar: si una unidad está a 100, otra a 98 y otra a 102, y la que tiene bono pie está a 115, claramente se está saliendo de la media.

Pero si sale 101, está dentro del valor de mercado’, dice Barrientos. Los analistas consultados concuerdan en que la compra con entrega inmediata otorga más certezas porque no hay especulación sobre cuál será el precio que entregará la tasación. ‘Las inmobiliarias acotan el riesgo, entregando estas promociones para que más gente compre.

Para las empresas un proyecto involucra costos de mantención. Cada mes que no vende, tiene que pagar administración y los costos financieros de la línea de construcción. Por eso es que le conviene entregar más beneficios con tal de liquidar el stock’, justifica Calderón.

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Ingeniera que tuvo cáncer consiguió un hipotecario sin mentir sobre su ficha clínica

A pesar de que fue el consejo que más recibió, abogados dicen que entregar información falsa pone en riesgo a los herederos: podrían quedar con deuda.

‘Cuando estaba pidiendo el crédito hipotecario y me hicieron llenar la declaración de salud, sabía que decir que había tenido cáncer podía generar un problema. Pero no voy a estar ocultando que lo tuve, es parte de mi historia y no tengo por qué avergonzarme’, cuenta la ingeniería civil industrial Constanza Figueroa (35 años), quien en 2020 pidió un hipotecario para comprar un departamento nuevo de un dormitorio en Ñuñoa. Le habían aprobado el crédito, pero la aseguradora encargada de tramitar el seguro de desgravamen, que es obligatorio para este tipo de préstamos, se negó a asegurarla. Tal como lo supuso, haber tenido hace 12 años un cáncer en el sistema linfático (linfoma Hodgkin), pese a estar de alta y a que no ha vuelto a aparecer, fue determinante para quedar excluida de la cobertura.

Este seguro se activa si el titular fallece para cubrir la deuda que tenía con el banco y los herederos reciben la propiedad sin asumir ninguna responsabilidad financiera. ‘No me extrañó, me pasó con la Isapre porque lo consideran preexistente y estoy bloqueada en el sistema. Como solución, la gente me recomendó que recurriera a otro banco y no declarara el cáncer’, dice. Ella no lo hizo. ‘Soy tozuda, no quise ir a otro porque ese banco me ofrecía una tasa de interés más baja y encontraba injusto lo que la gente me proponía’. Siguió insistiendo para ver si le daban alguna solución y le ofrecieron tomar un seguro de vida que es similar al de desgravamen, pero se toma con el banco y es más caro.

‘El desgravamen pagaba mi deuda, pero este seguro funciona distinto. Por ejemplo, si mi departamento costaba 100 y se debía 40, se le paga aquello al banco y los otros 60 que yo ya había pagado se los daban a los beneficiaros designados’, relata. Le pidieron informes médicos muy privados, sintió que vulneraban sus derechos porque solicitaron datos personales del tratamiento, las biopsias que tenía, cuánto medían los tumores, los medicamentos aplicados y un informe de su oncóloga. ‘Todo esto revivió heridas que he tratado de cerrar con los años y que tuve que reflotar por este hipotecario’, dice.

Logró que le dieran cobertura, pero a un costo mayor. ‘El desgravamen costaba del orden de $3.000 al mes e iba incluido en el dividendo y este seguro de vida me quedó en $350.000 al año y tuve que pagarlo íntegro al tomar el hipotecario’, afirma. La ingeniera recuerda que su ejecutivo le advirtió que todos los años los bancos renuevan las licitaciones de las instituciones que ofrecen los seguros de desgravamen con fines hipotecarios, así que al año siguiente podían cambiar las condiciones de cobertura.

Ella podía postular de nuevo y ver si calificaba. A fines de 2021, ingresó nuevamente su ficha de salud, tuvo que actualizar los documentos y le dieron cobertura. ‘Claramente es mucho más conveniente y no tiene ninguna restricción, pero ya tengo el precedente de que si quiero tomar otro hipotecario, voy a tener que pasar por lo mismo pese a que soy una persona sana, no tengo secuelas y tengo las mismas posibilidades de cualquier persona de tener cáncer. Y en el peor de los casos, si me muriera, que se queden con el departamento’, dice. Además, dice conocer muchas personas que declaran no tener enfermedades para evitar tener problemas como los que ella tuvo.

Cotizar y cotizar

Paul Urra, jefe de Operaciones Hipotecarias de la plataforma inmobiliaria Property Link, cuenta que le ha tocado ver rechazos de cobertura de seguros para obtener un hipotecario a personas que han tenido cáncer u otras enfermedades, pero que existen otros mecanismos para obtenerlo, como el seguro de vida que ofrece el banco o cotizar y comprar el desgravamen en otra aseguradora. Dice que no todas estas empresas tienen la misma rigidez frente a las enfermedades, como diabetes, hipertensión, cáncer, obesidad, entre otros. ‘Hay competencia entre ellas.

Puede haber un seguro más barato, pero porque excluye más patologías. Algunos pueden excluir la hipertensión u obesidad porque así es más económico, mientras que otro es más caro porque las incluye. Por eso hay que cotizar, cada institución determina sus bases’, señala. Su consejo es por ningún motivo omitir enfermedades preexistentes. ‘La gente toma esto como un trámite más y tiene que declarar todo lo que tienen en ese minuto. Si firmó no tender nada y llega a fallecer, se inicia una investigación. Y si encuentran que existía información de cierta patología preexistente, los herederos van a tener que seguir pagando el dividendo’, sostiene.

Johnny Soto, abogado de Misproblemasjuridicos. cl, coincide: ‘Hay que prevenir que los herederos queden con una deuda por no declarar una enfermedad de alto costo’. José Manuel Madero, abogado socio del estudio especializado en seguros Contreras & Cía. Abogados, añade que las personas deben declarar lo que tienen, pero las aseguradoras hacen preguntas muy generales. Opina que deberían exigir siempre exámenes médicos para respaldarlos. Recuerda en especial el caso de una viuda cuyo marido falleció de un infarto y la aseguradora no aplicó el desgravamen. ‘Lo rechazaron porque él tenía preexistencia al tener colesterol alto, entre otras enfermedades que no declaró’, afirma.

-¿Y qué pasa si de todos modos una persona no logra una cobertura?

-Quedará comprar la propiedad al contado o que un tercero se haga responsable y la compre, dice Urra.

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Dónde están los arriendos de departamentos más baratos del Gran Santiago

Estación Central tiene los valores más bajos en uno y dos habitaciones. Para tres dormitorios, las rentas más bajas están en Quinta Normal.

A la hora de buscar arriendo, en las comunas de Estación Central, La Cisterna y Quinta Normal se ubican los departamentos de uno, dos y tres dormitorios más económicos del Gran Santiago.

Así lo muestra el análisis de la plataforma de propiedades Toctoc.com, que analizó la oferta disponible al 8 de julio e identificó a las diez comunas con mejores precios. Lo mínimo que debe contemplar para arrendar una vivienda de un dormitorio es $259.000 al mes, que es lo que se paga en promedio en Estación Central. Dicha comuna posee 101 departamentos en oferta, cuya superficie promedio es de 31 metros cuadrados. En precios le sigue La Cisterna con sólo 16 unidades vigentes de 30 metros cuadrados y a $272.000 y, luego, Quinta Normal, con 14 viviendas de 31 metros cuadrados a $274.000 en promedio.

El detalle de las diez comunas con más bajos precio según el número de dormitorios está en la tabla. Los precios para viviendas de dos habitaciones parten en $351.000 en Estación Central, nuevamente en el primer lugar entre las más económicas. En el décimo puesto, cerrando la tabla, está La Florida, que por estos días dispone de 62 unidades, las cuales rondan $446.000 al mes. En departamentos de tres piezas aparece Quinta Normal como la más conveniente, con arriendos promedio de $364.000. Sus precios contrastan con su vecina Santiago Centro, que por estos días tiene 58 departamentos disponibles a un valor promedio de $587.000.

Los arriendos se han transformado en un verdadero dolor de cabeza para quienes los buscan porque los precios han subido, pero además porque hay mucha demanda y poca oferta. Nicolás Herrera, subgerente de estudios de Toctoc.com, comenta que actualmente hay poco menos de 4.000 departamentos en oferta en el Gran Santiago, mientras que hace un año se contabilizaban 8.000 unidades.

Cualidades

En Estación Central, la comuna que muestra los precios más económicos en gran parte de las tipologías, la oferta se concentra en el barrio Pila de Ganso, entre las estaciones de Metro Alberto Hurtado y Ecuador. Herrera destaca que los valores de los alquileres han variado muy poco si se les analiza en UF, pero al traspasarlos a pesos se nota el efecto de la inflación.

‘Los precios tuvieron un crecimiento real de 1,3% en UF en un año, pero en pesos es sobre 10%. Aún así, es la comuna más económica’, asegura. Quienes arriendan en el sector deben demostrar ingresos por sobre los $770.000 mensuales, entre una o dos personas que habiten la vivienda.

‘La mayoría son extranjeros porque mucho de los edificios que posee la comuna son para renta, y se valora mucho su buena conectividad gracias al Metro y transporte público’, dice Raúl Saldivia, director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria. Al ser un perfil para inmigrantes, agrega, los dueños de las viviendas no pueden aumentar mucho los alquileres porque se podría generar una crisis de no pago. Los analistas comentan que si bien la comuna tiene las viviendas más pequeñas para vivir, los arrendatarios privilegian el factor precio y buena conectividad para elegirlas. Quinta Normal se ve como un símil de Estación Central, pero con un perfil más familiar.

‘No es una comuna muy valorada, pero tiene precios atractivos, tiene buenos servicios, estaciones de metro, museos y buenas áreas verdes. Lo que pasa es que tiene poca oferta de departamentos en torno a Metro Lourdes (San Pablo), pero está al lado de Santiago, se nutre de ella. Es como hablar de Santiago, con una movida cultural en el eje de Matucana muy atractivo’, destaca Herrera.

Alejarse del centro

Para los analistas, Estación Central y Quinta Normal -junto con San Miguel, La Cisterna y San Joaquín- se han visto favorecidas por un menor interés por arrendar en Santiago Centro, que bajó su calidad de vida desde el estallido social y por la sensación de inseguridad.

‘Las comunas más periféricas y bien conectadas como San Miguel o La Cisterna han tomado protagonismo porque tienen polos de desarrollo inmobiliario interesantes, con calidades de construcción muy superiores y con mucha locomoción. Santiago tiene demanda de arriendo de todas maneras porque, más allá de que la gente quiera alejarse, sigue buscando lugares céntricos para vivir’, dice Jorge Schjolberg, director comercial de Knockit, plataforma de administración de arriendo de Property Link.

En La Cisterna o San Joaquín las unidades son más pequeñas que en el resto de las comunas, sostiene Schjolberg, lo que provoca que departamentos de dos dormitorios se ajusten más a la categoría de uno y medio. Saldivia añade que La Cisterna aún está débil en calidad de servicios y espacios para recreación, a diferencia de su vecina San Miguel. ‘No tiene valores de arriendo tan altos que San Miguel, pero igual tiene acceso a metro y hay colegios.

Le faltan servicios y su perfil de arrendatarios es de trabajadores independientes y extranjeros establecidos, con ingresos estables’, describe. En Macul, comuna vecina a la cotizada Ñuñoa, no ocurre lo de La Cisterna y eso se nota en el precio. ‘Le da un plus estar pegada a Ñuñoa y está bien desarrollada en la zona cercana al metro. La gente de clase media quiere vivir ahí y lo bueno es que hay hartos proyectos inmobiliarios andando’, dice Saldivia.

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“La persona que arrienda una casa en Maipú o Puente Alto no va a tener beneficio tributario”

Otros expertos afirman que el aumento en los costos de un arriendo va a depender, en parte, del momento en que comience a regir la nueva ley.

El jueves pasado la investigadora del Centro de Estudios Públicos (CEP) envió una carta a ‘El Mercurio’ donde rebate al ministro de Economía, Nicolás Grau, quien afirmó que las personas que viven en una propiedad arrendada no se verán afectadas con el impuesto a los arriendos que propone la reforma tributaria.

La idea del gobierno le permite a los arrendatarios descontar de su base imponible anual hasta $450 mil de lo que pagan como arriendo mensual por una propiedad. ‘En los cursos de introducción a la economía se enseña que los mayores costos se traspasan en el tiempo a los consumidores’, escribió Eyzaguirre.

-¿Bajo ese principio, qué podrían esperar las personas que actualmente arriendan?

-El ministro dijo que se iba a poner un impuesto al arriendo, y por lo tanto, ibas a pagar impuesto (por tener un departamento o casa en arriendo). Qué es lo que hace una persona cuando te aumenta el costo de algo, ya sea en la producción de un producto, por ejemplo. Si ahora te van a cobrar un impuesto al arriendo, lo que suele suceder es que suban los arriendos.

-Es decir, se traspasa el costo al arrendatario.

-Parte de ese aumento de impuesto, de todas maneras lo vas a traspasar al arrendatario. Lo que dijo el ministro es que van a subir los arriendos, pero usted no va a pagar más, porque usted va a poder descontar de su impuesto a la renta parte de lo que se gasta en arriendo, hasta 450 mil pesos. Por lo tanto, te aumentan 50 mil pesos más, pero tú descuentas del impuesto a la renta parte del arriendo como beneficio. Lo que no dijeron es que solo el 25% de la población que trabaja paga el impuesto a la renta y es el 25 % más rico de Chile.

-¿Y eso qué significa?

-Si tú ganas tres millones de pesos y arriendas un departamento por 600 mil pesos y te suben el arriendo, tú, de tu impuesto a la renta, vas a poder descontar. Sin embargo, el 75% (de las personas) no paga impuesto, por lo tanto, no van a tener beneficios. La persona que arrienda una casa en Maipú o Puente Alto no va a tener beneficio tributario. Es decir, al resto que no es ese 25% se le encarece la vida.

Otras opiniones

 

Cristian Ruiz, Broker/Owner de Remax Central, opina que para efectos de análisis de inversión inmobiliaria la rentabilidad podría ser menor. ‘Dicho esto, es probable que esos propietarios quieran traspasar ese mayor costo tributario al valor de los arriendos. Dependerá de cuánta oferta (de arriendo) exista al momento que entre en vigencia la ley, y también dependerá de la demanda por arriendos en esa fecha. Ahora, lo que sí podemos estimar es que las personas que son inversionistas hormiga, que tienen una o dos propiedades, no tienen ninguna posibilidad de influir en el precio de los arriendos. Los que podrían influir en el alza del precio son aquellos inversionistas que tienen muchísimas propiedades, como los multifamily’.

‘Es probable que estos impuestos sean traspasados directamente al valor del arriendo, pero considerando que la mayoría de los cánones de arriendo se han reajustado por la variación en el valor de la UF, este traspaso tiene un límite. Probablemente en este ejercicio ese aumento en el precio de los arriendos podría conversar más con el de los primeros tramos de impuesto a la renta, con lo que esperamos un rango de alza entre un 4% a 14% de aprobarse este proyecto’, comenta Juan Pablo Salas CEO de Property Link, asesores en inversión inmobiliaria.

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Viviendas DFL2: venta cae 38% este año y hay 547 mil unidades arrendadas en la RM

En algunas comunas, los inversionistas ‘hormiga’ pueden representar 80% de la demanda de este segmento.

El mercado de las viviendas DFL2 ha estado en centro del debate tras la presentación de la reforma tributaria que impulsa el Gobierno. Esto, porque ese plan busca que todos los ingresos generados por arriendos de inmuebles estén gravados con impuestos, eliminándose la exención otorgada a los DFL2, es decir, aquellas unidades que reciben ciertos beneficios tributarios por tener hasta 140 metros cuadrados útiles y cumplir otros requisitos.

Esto generó discusión a nivel parlamentario, inmobiliario y entre expertos, desde donde explican que se terminará el beneficio de no pago de impuesto por las dos primeras propiedades, y sus dueños deberán declarar y tributar desde la primera. Una aproximación al mercado de viviendas DFL2 la entrega la plataforma inmobiliaria Toctoc.com, que indica que en la Región Metropolitana existen 546.828 viviendas que se han comercializado en los últimos 10 años y se encuentran arrendadas. Se trata de 399.791 departamentos y 147.037 casas.

Ese volumen no implica que esa cantidad sea la misma de propietarios —personas naturales para este caso—, quienes pueden tener varias unidades. Daniel Serey, chief research officer de Toctoc, explica que el cálculo para esa cantidad de viviendas DFL2 ‘es con base en el parque total de propiedades del Gran Santiago, que se estima según el catastro semestral del Servicio de Impuestos Internos, y la estimación de la evolución de la tenencia de arriendo según información y proyecciones a partir de la información publicada por la Casen’. De acuerdo a los datos de Toctoc.com, las ventas de viviendas DFL2 durante enero y mayo de 2022 cayeron 37,83% anual en la RM, totalizando 9.903 unidades. La comercialización de departamentos en ese lapso bajó 34,2% a 8.060 unidades, mientras que las de casas disminuyeron 49,8% a 1.843 unidades.

Serey explica que la merma en las ventas este año responde a ‘múltiples factores, principalmente porque el mercado a nivel general ha estado sometido a incertidumbre, tanto a nivel nacional como internacional, lo que ha repercutido en condiciones más restrictivas al financiamiento y una caída en la intención de compra de los hogares. Un escenario bastante diferente a lo observado durante los primeros trimestres de 2021’. El ejercicio pasado, se comercializaron 37.073 viviendas DFL2, superando en casi 18% al volumen de 2020. Serey comenta que en los primeros meses del año pasado se observaron positivas condiciones de mercado que impulsaron al sector.

Añade que en el segmento de departamentos, el avance de la demanda se explicó por el impulso de los inversionistas, mientras que en casas fue el ‘efecto que tuvo la pandemia en la necesidad de los hogares por vivir en un espacio más amplio’. Respecto del porcentaje que representan los inversionistas ‘hormiga’ en las ventas, comenta que estos bordean el 60% a nivel metropolitano, aunque precisa que hay comunas como La Florida, Santiago, San Miguel, La Cisterna y Estación Central donde podrían llegar a 80%.

El ejecutivo sostiene que ‘la exención es un impulso a la compra, lo cual ha fomentado estándares de diseño que tienden a favorecer una oferta DFL2 por sobre otra’. En la última década, del total de viviendas vendidas en la RM, el 98,4% corresponden a departamentos DFL2 y 93% a casas de ese tipo. Sobre las proyecciones de ventas para este segmento, indica que las estimaciones ‘se han ido corrigiendo a la baja’. Prevé que exhiba un desempeño similar al de 2020. ‘A medida de que disminuya la incertidumbre y se potencien las mejores condiciones de financiamiento, el mercado mejorará su ritmo de comercialización’, afirma.

Alza en arriendos

Los precios de los arriendos de las viviendas de este tipo podrían subir principalmente entre 4% y 14% señala un análisis de Juan Pablo Salas, CEO de Property Link, que toma como ejemplo un arriendo de $375.000. Pero las alzas podrían llegar hasta 40%, dependiendo del tramo de renta tributable del dueño de la propiedad aunque aumentos de ese tipo estarían fuera del límite del mercado.

Link El Mercurio

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