Jorge Schjolberg, socio fundador de Property Link, quienes administran más de 1000 propiedades, suma que la demanda también se vio influenciada por las restricciones de las personas para acceder a un hipotecario. ‘Los dividendos están subiendo entre un 40 o 50%. Si uno gana equis cantidad, ahora necesita ganar un 40 o 50% más. Es por eso que hoy hay más gente buscando arriendos que comprando departamentos. Hoy este mercado está súper activo. Al haber tanta demanda, los departamentos se están arrendando súper rápido’, plantea.

Más unidades

La tabla que acompaña esta nota muestra que Santiago Centro concentra la mayor oferta disponible: 2.795 propiedades son las que están esperando arrendatario. ‘Es la comuna con mayor parque total. El stock total de unidades es cercano a las 120.000. Lo que nos habla de una ocupación del 98%, siendo un número muy bueno. Es un sector que concentra línea de Metro, servicios, universidades, comercios, restaurantes, áreas verdes y lugares de esparcimiento. Factores que inciden a la hora de elegir dónde vivir’, sostiene Herrera.

La oferta en este sector, dice, está compuesta por unidades de un dormitorio, un baño. También las hay de dos dormitorios y un baño. Las Condes también posee una amplia oferta: tiene 1.574 unidades disponibles, de 33.000 departamentos en la comuna (stock total arriendo). ‘Su tasa de ocupación es de un 95%. Un poco más baja que Santiago, pero sigue siendo súper buena. Los días de avisaje de una propiedad promedio en Las Condes es de 42 días, que es muy poquito’, específica. Los departamentos que se están ofertando son mucho más grandes: tres dormitorios, dos baños.

-¿Dónde es fuerte la demanda?

-Ñuñoa tiene un buen desempeño: los avisos sólo duran 25 días. Es un producto más pequeño, en torno a los 55 metros cuadrados (dos dormitorios-dos baños). El arriendo está en torno a los $500.000. Tiene buena salida dentro del mercado. San Miguel tiene un periodo actual de exposición inferior al mes: tarda entre 26 o 28 días, con un precio promedio de $357.000. Se trata de producto más chico, de 48 o 50 metros cuadrados (dos dormitorios con dos baños, o dormitorios con un baño).

Capacidad de pago

Ignacio Echegoyen, broker inmobiliario de Re/Max, pone énfasis en que son los dueños los que establecen los criterios para arrendar. ‘Son súper exigentes. Muchos tienen el temor de que la persona no cumpla con el pago. Al haber una mayor demanda, los dueños de los propiedades filtran mucho más’. Schjolberg señala que el mercado es muy riguroso a la hora de buscar arrendatarios.

‘Esto es igual a un crédito hipotecario: uno necesita conocer la capacidad de pago del interesado. Cuando uno tiene un crédito hipotecario, el banco pregunta cuánto gana, qué deudas tiene. Con el arriendo funciona igual. Hay muchos postulantes, pero uno trata de buscar al más idóneo’, enfatiza. ‘Solicitamos contrato laboral indefinido; las tres últimas liquidaciones de sueldo (seis si son sueldos variables); acreditar renta que sea tres veces el canon de arriendo (se puede complementar con un tercero); últimas 12 cotizaciones de AFP; certificado Dicom Platinum 999; y un aval que cumpla estas mismas condiciones’, detalla.

María José Muller, gerenta de arriendos de Assetplan, menciona que los requisitos generales son demostrar que se tienen los ingresos mensuales suficientes para cubrir el valor del arriendo. ‘Exigimos un titular del arriendo, un codeudor o aval y que juntos deben ganar entre tres y cuatro veces el valor del canon del arriendo. La mayoría de las veces cuatro. También pedimos Dicom y mes de garantía. Algunos propietarios piden 1,5 o 2 meses’.

Fuente: LUN 

Fuente: Diario financiero

A partir de noviembre del año pasado los bancos aumentaron notablemente sus exigencias, reflejándose en fuertes aumentos en la tasa de interés para créditos hipotecarios. Pero en estos últimos días se sumó una de las restricciones más temidas por los inversionistas, y que agrega una dificultad más para el acceso a créditos bancarios, y es que estas instituciones dejaron de prestar a 30 años.
Pero si bien, hay excepciones puntuales en la banca, hay una buena noticia, y es que las mutuarias (donde hay sólidas compañías de seguro también), siguen prestando a 30 años, de hecho nunca han dejado de hacerlo, sólo que en su conjunto no representan más del 15% de las colocaciones, un mundo poco conocido. 

En simple, el tema de los plazos en la banca ha estado muy restringido básicamente por la falta de interés de compradores de sus bonos a largo plazo emitidos para financiar créditos largos, siendo sus principales tomadores los fondos de pensiones, que al moverse en un mercado de constantes retiros e incertidumbre en las reglas del juego, han optado por ser muy conservadores en este tipo de instrumentos. Además otro factor tiene que ver con la utilización de la TPM (Tasa de Política Monetaria) como referencia de costos de colocación, la que asociada a alzas, riesgo país y mercado, han influido en el crecimiento  constante de tasas. En este sentido las compañías de seguro ligadas a rentas vitalicias y seguros de vida se encontraban más protegidas, ya que no estaban expuestas a posibles retiros de sus fondos. Estas instituciones han seguido otorgando créditos a 30 años con crecimientos de sus tasas promedio del 6% versus el 13% de bancos al cierre de 2021 en comparación con 2020. Esto último ha impactado positivamente en que se vaya cerrando fuertemente la brecha que existía entre las tasas de créditos hipotecarios de bancos y compañías de seguro, volviéndose una alternativa muy atractiva de financiamiento inmobiliario. Por ejemplo, solicitar un crédito hipotecario para una propiedad de 2.500 UF con un pie de un 20% tiene dos caminos. Por una parte, un banco en promedio puede entregar un crédito a 20 años con una tasa de un 5%, con un dividendo aproximado de $406.896. Mientras que en mutuarias, en las mismas condiciones de monto de crédito y pie, pero con una tasa de un 6% y a 30 años plazos, nos entrega un dividendo aproximado de $366.777. Lo que en términos de flujo de caja y exigencias de ingresos mínimos para inversionistas es realmente favorable.

Ambos mundos tienen beneficios, así que conocer cuál se adecúa a tu perfil y educarte sobre estas diferencias es parte de lo que nos apasiona hacer. En @Property Link Chile tenemos cómo gestionar tu crédito a 30 años.
En la gráfica podemos ver los efectos en las exigencias de ingresos y el impacto en cuotas de los dividendos por cada variable:

Fuente: Elaboración propia, Property Link.

Análisis de Toctoc muestra los precios según el número de dormitorios y baños necesarios

La plataforma inmobiliaria Toctoc analizó 9.000 avisos de arriendo publicados en su portal y determinó dónde están las rentas de departamentos más baratas del Gran Santiago, de acuerdo a cuántos dormitorios y baños se necesitan. En tipologías más pequeñas -un dormitorio y un baño, lleva la delantera Independencia, con un precio promedio de 7,9 UF ($245.441) y una superficie construida de 31,7 metros cuadrados en promedio.

Nicolás Herrera, subgerente de estudios inmobiliarios y territoriales de Toctoc.com (https:// bit.ly/321DgtG), asevera que la oferta de proyectos en esta zona es amplia, convirtiéndose también en una comuna apetecida por inversionistas.

Especialistas destacan a Independencia para los solitarios y Macul y Quinta Normal para los grupos más numerosos.

‘Según datos del Conservador de Bienes Raíces, en el periodo 2018-2019, el 80% de las ventas fueron para inversionistas’, dice. Hoy, la comuna tiene 200 unidades así disponibles para arriendo.

‘La principal ventaja que tiene esta comuna son las estaciones de Metro. También hay comercios, centros de salud y deporte. Lo principal es que está muy próxima al centro de Santiago’, precisa.

Juan Pablo Salas, director comercial de Property Link, firma de asesoría inmobiliaria que administra 1.200 departamentos, observa que los precios en esta tipología han tendido a estandarizarse en Independencia, Estación Central, La Cisterna y Quinta Normal. ‘Nos preguntan bastante por departamentos cercanos a la Línea 1, en Santiago Centro, pero son más caros. Uno de 31 metros cuadrados cuesta en promedio 10UF ($310.680)’, aporta. Cristián Martínez, gerente general de la compañía de asesorías Crece Inmobiliario, también ve una diferencia con los precios entre Independencia y La Florida, la que atribuye a la mayor densidad de los proyectos en la primera. ‘La Florida es una comuna más familiar. Los proyectos no son tan densos y las unidades son un poco más grandes. Tiene acceso a autopistas, estaciones de Metro, dos malls y un estadio: eso la hace atractiva’, describe.

Calidad de vida

Si la búsqueda es de un espacio más grande, familiar, en un barrio con más áreas verdes y mejor calidad de vida, Macul puede ser una excelente alternativa. En deptos de tres dormitorios y un baño hay de 68 metros cuadrados por 11,3 UF ($351.068) promedio. ‘No es la más económica, pero es la que entrega mayor cantidad de metros cuadrados por un precio razonable para los hogares’, admite Herrera.

‘Sus precios promedios son más bajos que Ñuñoa, que es la comuna colindante. Lo mismo en relación a la venta: las unidades en Macul están en torno a las 3.000 UF y en Ñuñoa, en 4.500 UF. Tiene líneas de Metro, buen transporte público, además cuenta con malls y supermercados’, detalla. A diferencia de otras comunas céntricas, en Macul los proyectos no son tan numerosos en unidades. ‘Los nuevos inmuebles –ahora hay 40 en marcha- rondan los 150 o 180 departamentos por edificio: no son proyectos tan densos como en Santiago o Estación Central.

El plan regulador exige que las torres estén bastante distanciadas entre sí’, señala el analista de Toctoc. Salas tiene la misma opinión: ‘Macul tiene acceso a comercio, jardines infantiles, plazas. Los edificios no son tan densos. Todavía es más agradable para la familia’. Ambos especialistas destacan también a Quinta Normal. ‘La tipología dos dormitorios y un baño es la segunda más conveniente, con una superficie más alta de casi 48 metros cuadrados y un precio de 10,2 UF ($316.893). Hay una buena relación de precio, superficie y servicios. La gran ventaja es que tiene zonas de esparcimiento: centros culturales (en Matucana), la Quinta Normal y muchos otros sitios de interés’, describe Herrera.

Fuente:  LUN

Hoy en día navegamos en un mercado inmobiliario cada vez más desafiante. Resaltado por grandes cambios en las condiciones de los créditos hipotecarios, restringiendo su acceso para algunos y disminuyendo el monto de compra para otros. Esto debido a sus respectivos aumentos de tasas, disminuciones en los plazos de los créditos, sostenidas alzas de precios de las propiedades (influenciado por factores externos e internos) y como guinda de la torta, un sostenido aumento de la UF, que se vislumbra de igual manera para 2022, tal como te mencionamos en nuestra carta a los inversionistas  https://propertylink.cl/carta-a-nuestros-inversionistas/

Todo esto nos lleva a pensar y repensar la opción de invertir en una propiedad hoy. La mala noticia es que los precios de las propiedades no bajarán. Por otra parte, la buena noticia es que existen beneficios inmediatos y reales por parte de las inmobiliarias para hacer frente a estas condiciones, lo que transforma las actuales propuestas de inversión, en vehículos completamente rentables convirtiéndose en una excelente alternativa a inicios de este 2022.

Dentro de los beneficios que hoy podemos encontrar, están los llamados “bono pie”, que corresponden a un beneficio que entrega la inmobiliaria aportando un porcentaje al pie real que pagará el inversionista. Por ejemplo, si un cliente puede pagar ahora o en un plazo de 24 meses, sólo un 10% del pie, las inmobiliarias pueden aportar con otro 10%, logrando un 20% final de cara a las instituciones financieras. 

Otro de los beneficios que están presentes en la actual oferta, son los “créditos blandos al pie”. Corresponden a un crédito sin interés o con un interés muy bajo entregado por la inmobiliaria, aportando hasta un 10% del pie a los inversionistas. Por lo tanto, si la actual condición financiera exige a los clientes un 15% o un 20% de pie, un porcentaje importante puede ser cubierto con esta modalidad.

Un tercer elemento que hace realmente atractiva la oferta actual inmobiliaria, son las promociones ligadas al “congelamiento de la tasa de interés al 3,5% por 36 meses” al momento de firmar los sets hipotecarios. Lo cual corresponde a un monto (en dinero, giftcard u otros), calculado con la diferencia entre un dividendo a tasa actual al momento de firmar. Por ejemplo, para una propiedad de UF 2.600 con un pie de un 15% y con tasa de un 5%, el monto del dividendo aproximado sería de $366.000. Mientras que para una tasa de 3,5%, el monto de dividendo aproximado sería de $308.000. Esta diferencia de 58 mil pesos por 36 meses corresponde a un beneficio cuantificado de más de 2 millones de pesos, devueltos al cliente en base a distintas herramientas. Cabe destacar que el valor de una propiedad es imposible cambiarlo al momento de escriturar, pero siempre vas a tener la opción de renegociar tasas en el futuro. Por lo que, este beneficio eleva el argumento para tener un buen flujo de caja actual, logrando que las propiedades se paguen sin colocar ningún peso adicional de tu bolsillo mes a mes.

Todos estos elementos, en conjunto, potencian la actual oferta inmobiliaria, incluso considerando que los precios tenderán al alza, traduciéndose en potentes alternativas para invertir hoy de la mejor manera. 

Ahora, cómo saber cuál es el más conveniente, o si bien puedo acceder a todos o a alguno de ellos. A través de un análisis cuantitativo te explicamos cuál de estos beneficios te retribuye más económicamente valorizando los beneficios reales, viendo su impacto en rentabilidad, flujos de caja y proyecciones futuras. Esto, más el mejor equipo de expertos, permitirá crear el traje a la medida para cada perfil de inversionista. En Property Link te asesoramos y te contamos cuál es el beneficio que más se acomoda a ti.

El 2021 nos dejó muchas lecciones y desafíos. Creemos importante compartir con ustedes buenas noticias. Los precios de los arriendos en el 2021 están equiparándose a los valores pre pandemia, es decir a los de 2019, luego de la fuerte caída experimentada el 2020, principalmente por acciones tácticas (como promociones de retención y captación). Esta tendencia al alza se mantendrá en el mediano plazo, inclusive por sobre el precio de la UF, apalancado por el ingreso de menor cantidad de nuevos proyectos, dado el menor acceso al crédito hipotecario, alejando el sueño de la casa propia para un gran número de personas, a lo que se suma la tendencia a que los inmuebles sigan subiendo de precio. Esto básicamente por el aumento en los costos de mano de obra, materiales y planos reguladores que restringen la oferta, adicionalmente el regreso a la presencialidad en varias instituciones y de los estudiantes en marzo, presionará aún más al alza los arriendos.

El mercado inmobiliario es uno de los que primeros se ve afectados por los vaivenes de la economía, y ahora no es la excepción. De acuerdo a Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, entre el tercer trimestre de 2021 y el mismo período del año anterior, los precios de arriendo de casas y departamentos han subido un 15% en la Región Metropolitana.

Esto, según el experto, se debe a tres factores principalmente. Por un lado, las tasas hipotecarias aunque aún bajas, están tendiendo a subir, lo que limita la compra y, a su vez, aumenta la demanda por arriendo. “La oferta se mantiene y eso hace que suban los precios de arriendo”, dice Danús.