A partir de noviembre del año pasado los bancos aumentaron notablemente sus exigencias, reflejándose en fuertes aumentos en la tasa de interés para créditos hipotecarios. Pero en estos últimos días se sumó una de las restricciones más temidas por los inversionistas, y que agrega una dificultad más para el acceso a créditos bancarios, y es que estas instituciones dejaron de prestar a 30 años.
Pero si bien, hay excepciones puntuales en la banca, hay una buena noticia, y es que las mutuarias (donde hay sólidas compañías de seguro también), siguen prestando a 30 años, de hecho nunca han dejado de hacerlo, sólo que en su conjunto no representan más del 15% de las colocaciones, un mundo poco conocido.
En simple, el tema de los plazos en la banca ha estado muy restringido básicamente por la falta de interés de compradores de sus bonos a largo plazo emitidos para financiar créditos largos, siendo sus principales tomadores los fondos de pensiones, que al moverse en un mercado de constantes retiros e incertidumbre en las reglas del juego, han optado por ser muy conservadores en este tipo de instrumentos. Además otro factor tiene que ver con la utilización de la TPM (Tasa de Política Monetaria) como referencia de costos de colocación, la que asociada a alzas, riesgo país y mercado, han influido en el crecimiento constante de tasas. En este sentido las compañías de seguro ligadas a rentas vitalicias y seguros de vida se encontraban más protegidas, ya que no estaban expuestas a posibles retiros de sus fondos. Estas instituciones han seguido otorgando créditos a 30 años con crecimientos de sus tasas promedio del 6% versus el 13% de bancos al cierre de 2021 en comparación con 2020. Esto último ha impactado positivamente en que se vaya cerrando fuertemente la brecha que existía entre las tasas de créditos hipotecarios de bancos y compañías de seguro, volviéndose una alternativa muy atractiva de financiamiento inmobiliario. Por ejemplo, solicitar un crédito hipotecario para una propiedad de 2.500 UF con un pie de un 20% tiene dos caminos. Por una parte, un banco en promedio puede entregar un crédito a 20 años con una tasa de un 5%, con un dividendo aproximado de $406.896. Mientras que en mutuarias, en las mismas condiciones de monto de crédito y pie, pero con una tasa de un 6% y a 30 años plazos, nos entrega un dividendo aproximado de $366.777. Lo que en términos de flujo de caja y exigencias de ingresos mínimos para inversionistas es realmente favorable.
Ambos mundos tienen beneficios, así que conocer cuál se adecúa a tu perfil y educarte sobre estas diferencias es parte de lo que nos apasiona hacer. En @Property Link Chile tenemos cómo gestionar tu crédito a 30 años.
En la gráfica podemos ver los efectos en las exigencias de ingresos y el impacto en cuotas de los dividendos por cada variable:
Fuente: Elaboración propia, Property Link.