Repasemos rápidamente sobre el DFL2 (decreto fuerza de ley número 2).
En Property Link medimos cómo te impacta y cómo lo abordan los grandes inversionistas inmobiliarios
Básicamente hablamos de una norma que establece disposiciones especiales para propiedades edificadas de no más de 140 metros cuadrados, con destino habitacional (o máximo el 20% de la superficie para uso comercial). Este beneficio es de 2 propiedades por rut, persona natural.
Hasta el día de hoy los beneficios asociados a este tipo de viviendas son los siguientes:
- Disminución del 50% en el arancel de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- Pago del 0,2% (en lugar del 0,8%) en el impuesto de timbres y estampillas en la primera transferencia, que es el impuesto al crédito hipotecario, % sobre el crédito solicitado.
- Exención del 50% del pago de las contribuciones durante:
- 20 años, si la superficie edificada no sobrepasa los 60 mts2
- 15 años, si la superficie es más de 70 mts2, pero no supera los 100 mts2
- 10 años, si la superficie es más de 100 mts2, pero no supera los 140 mts2
- Las viviendas beneficiadas por el DFL2 no pagan impuestos de herencia ni a la renta, las dos con mayor antigüedad de inscripción.
¿Cuál de estos beneficios se está proponiendo modificar en la nueva reforma tributaria?
La reforma tributaria, que aún debe ser analizada y aprobada por el congreso, propone que se elimine el beneficio de no pago de impuesto a la renta por las dos primeras propiedades y se deba declarar y tributar desde la primera. Esto es referente a los ingresos que percibo por arriendos de estas propiedades. Hoy en día desde la tercera en adelante ya están afectas a este impuesto. Básicamente este punto graba la operación del negocio.
¿Pero en concreto cuál sería el impacto de aprobarse?
Para poder tener una idea realista, lo mejor es ver el impacto en nuestras finanzas mensuales, en donde hemos fijado algunos ejemplos de sueldos tributables por cada tramo impositivo, es decir ya se han descontado todas las leyes sociales. Dado esto, para el ejemplo propuesto más debajo de un arriendo percibido a declarar por $375.000 mensuales, este impuesto extra podría fluctuar entre $15.000 y $150.000 mensuales, dependiendo del tramo en que te encuentres. De todas maneras la mayoría de los inversionistas informados, y bien asesorados, hoy no tributan de esta manera, sino que en primera categoría, y el impacto puede ser muchísimo menor, esto no implica no pagar impuestos, sólo que se podrían diferir para el minuto en que vendas la propiedad y no en el mes a mes. Te lo explicaremos al final de este blog.
Si te interesa entender cómo llegamos a estas conclusiones, primero veamos cual sería el impuesto mensual que pagas hoy, ya hicimos las rebajas correspondientes en cada tramo para simplificar la tabla:
Para poder avanzar en la comparación consideremos que una persona natural que hoy tenía una propiedad de inversión y que estaba exenta del pago de impuestos por esa propiedad, declarará con esta propuesta un ingreso mensual por arriendo de $375.000, por lo que su renta tributable mensual aumentará en ese valor, veamos cómo quedaría su nuevo impuesto a pagar:
Veamos ahora cuánto es lo adicional que debería pagar por esta propiedad declarada (o por cada propiedad declarada de este monto*)
*Debemos considerar que puede existir un monto de arriendo declarado que nos hace pasar al tramo siguiente, con el consiguiente recálculo y aumento en la proporción de impuesto a pagar, por eso el cálculo final debe hacerse caso a caso.
Se ha hablado mucho de que estos impuestos podrían ser traspasados directamente al valor del arriendo. Y sí, pero también considerando que la mayoría de los cánones de arriendo se han reajustado por la variación en el valor de la UF, este traspaso tiene un límite, y probablemente en este ejercicio ese aumento en el precio de los arriendos podría conversar más con el de los primeros tramos, es decir en un rango de entre un 4% a 14%. Considerando el mismo ejemplo:
¿Cuál es la manera en la que un inversionista declara este tipo de actividad, cuando tiene más de 2 propiedades o eventualmente si se deben declarar todas, de aprobarse este punto en la reforma?
Desde el año 2017 se encuentra vigente una normativa emanada desde el SII, que confirma la posibilidad de que personas naturales declaren como empresario individual que desarrolla el negocio de arrendamiento de inmuebles no agrícolas. Esto permite tributar la renta efectiva demostrada por arriendos mediante contabilidad completa. En lo práctico, esto implica declarar no sólo los ingresos percibidos por arriendo, tal como ocurre hoy en los ejemplos que te contamos, sino que asociar los gastos asociados a este tipo de negocio, como lo son los intereses del crédito hipotecario asociado (app un 70% de la cuota en los primeros años es interés), las mantenciones efectuadas, los pagos asociados a la empresa que podría administrar tu propiedad, (como la nuestra! Knockit.rent en que administramos más de 1200 propiedades), gastos en contador e inclusive depreciación de la propiedad. La utilidad contable, de existir, tributará el impuesto de primera categoría vigente, que hoy fluctúa entre un 25% a 27%.
Es importante reforzar la importancia de informarse bien, asesorarse por verdaderos expertos y profesionales que puedan analizar los impactos y oportunidades para cada persona, dado que son realidades distintas.
En Property Link tenemos más de 15 años de experiencia invirtiendo en este tipo de activos, y tenemos razones de fondo para seguir creyendo que invertir en propiedades es la mejor manera de proteger tus ahorros, preocuparte de tu futuro y la mejor combinación de rentabilidad vs riesgos.