El mercado de las viviendas DFL2 ha estado en centro del debate tras la presentación de la reforma tributaria que impulsa el Gobierno. Esto, porque ese plan busca que todos los ingresos generados por arriendos de inmuebles estén gravados con impuestos, eliminándose la exención otorgada a los DFL2, es decir, aquellas unidades que reciben ciertos beneficios tributarios por tener hasta 140 metros cuadrados útiles y cumplir otros requisitos.

Esto generó discusión a nivel parlamentario, inmobiliario y entre expertos, desde donde explican que se terminará el beneficio de no pago de impuesto por las dos primeras propiedades, y sus dueños deberán declarar y tributar desde la primera. Una aproximación al mercado de viviendas DFL2 la entrega la plataforma inmobiliaria Toctoc.com, que indica que en la Región Metropolitana existen 546.828 viviendas que se han comercializado en los últimos 10 años y se encuentran arrendadas. Se trata de 399.791 departamentos y 147.037 casas.

Ese volumen no implica que esa cantidad sea la misma de propietarios —personas naturales para este caso—, quienes pueden tener varias unidades. Daniel Serey, chief research officer de Toctoc, explica que el cálculo para esa cantidad de viviendas DFL2 ‘es con base en el parque total de propiedades del Gran Santiago, que se estima según el catastro semestral del Servicio de Impuestos Internos, y la estimación de la evolución de la tenencia de arriendo según información y proyecciones a partir de la información publicada por la Casen’. De acuerdo a los datos de Toctoc.com, las ventas de viviendas DFL2 durante enero y mayo de 2022 cayeron 37,83% anual en la RM, totalizando 9.903 unidades. La comercialización de departamentos en ese lapso bajó 34,2% a 8.060 unidades, mientras que las de casas disminuyeron 49,8% a 1.843 unidades.

Serey explica que la merma en las ventas este año responde a ‘múltiples factores, principalmente porque el mercado a nivel general ha estado sometido a incertidumbre, tanto a nivel nacional como internacional, lo que ha repercutido en condiciones más restrictivas al financiamiento y una caída en la intención de compra de los hogares. Un escenario bastante diferente a lo observado durante los primeros trimestres de 2021’. El ejercicio pasado, se comercializaron 37.073 viviendas DFL2, superando en casi 18% al volumen de 2020. Serey comenta que en los primeros meses del año pasado se observaron positivas condiciones de mercado que impulsaron al sector.

Añade que en el segmento de departamentos, el avance de la demanda se explicó por el impulso de los inversionistas, mientras que en casas fue el ‘efecto que tuvo la pandemia en la necesidad de los hogares por vivir en un espacio más amplio’. Respecto del porcentaje que representan los inversionistas ‘hormiga’ en las ventas, comenta que estos bordean el 60% a nivel metropolitano, aunque precisa que hay comunas como La Florida, Santiago, San Miguel, La Cisterna y Estación Central donde podrían llegar a 80%.

El ejecutivo sostiene que ‘la exención es un impulso a la compra, lo cual ha fomentado estándares de diseño que tienden a favorecer una oferta DFL2 por sobre otra’. En la última década, del total de viviendas vendidas en la RM, el 98,4% corresponden a departamentos DFL2 y 93% a casas de ese tipo. Sobre las proyecciones de ventas para este segmento, indica que las estimaciones ‘se han ido corrigiendo a la baja’. Prevé que exhiba un desempeño similar al de 2020. ‘A medida de que disminuya la incertidumbre y se potencien las mejores condiciones de financiamiento, el mercado mejorará su ritmo de comercialización’, afirma.

Alza en arriendos

Los precios de los arriendos de las viviendas de este tipo podrían subir principalmente entre 4% y 14% señala un análisis de Juan Pablo Salas, CEO de Property Link, que toma como ejemplo un arriendo de $375.000. Pero las alzas podrían llegar hasta 40%, dependiendo del tramo de renta tributable del dueño de la propiedad aunque aumentos de ese tipo estarían fuera del límite del mercado.

Link El Mercurio