El mercado inmobiliario está expectante por la inminente publicación durante abril del reglamento de la Ley de Aportes al Espacio Público, ya que con ese hito parte una cuenta regresiva de 18 meses, para que luego comiencen a aplicarse las nuevas obligaciones relacionadas con mitigaciones de proyectos inmobiliarios.
La normativa fue promulgada en octubre de 2016 y desde entonces está pendiente su puesta en marcha.
En la industria inmobiliaria prevén que durante esos 18 meses (el Ministerio de Vivienda y Urbanismo no se refirió a la fecha exacta de publicación del reglamento) se producirá una aceleración de inversiones, para que estas no enfrenten alzas de costos por las nuevas exigencias.
Pero luego de ese lapso, advierten, las obras se encarecerán y eso será traspasado al precio de las viviendas u otros inmuebles.
La ley (N° 20.958) busca, a grandes rasgos, solucionar impactos perjudiciales al espacio público que generan los proyectos inmobiliarios. Hoy solo el 5% de las iniciativas mitigan sus externalidades negativas en materia vial, y son las que realizan Estudios de Impactos sobre el Sistema de Transporte Urbano (Eistu). Pero algunas voces críticas acusan que las grandes inversiones se fragmentan para sortear ese sistema, ya que solo los planes de más de 250 estacionamientos, en el caso de ser residenciales, deben mitigar.
En la nueva ley, los Eistu son reemplazados por Informes de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) que se aplican a todos los proyectos y consideran flujos vehiculares y peatonales.
Francisco Traverso, valuation manager de la firma de servicios inmobiliarios CBRE, explica que las iniciativas tendrán que aportar a través de cesión directa de terreno, dinero u obras de infraestructura que estén dentro del plan de inversión municipal. Añade que la contribución aumenta a mayor densidad de ocupación de la obra, pudiendo llegar a un máximo del 44% de la superficie total del sitio, o en el caso de aportes en dineros, hasta 44% del avalúo fiscal de la propiedad.
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, sostiene que en el sector existe preocupación por la implementación de esta ley, en particular por la dificultad de las exigencias ligadas al Ministerio de Transportes.
El gerente general de la inmobiliaria Fortaleza, Pablo Muxica, afirma que los IMIV tienen aparejada una metodología «muy compleja». Agrega que «los llamados aportes al espacio público no vienen a reemplazar las mitigaciones de impacto, sino que se suman, generando en la práctica un impuesto adicional que aumentará el costo de los productos al cliente final».
Iván Poduje, arquitecto, urbanista y socio de Atisba, comenta que esta ley tiene una «enorme complejidad de aplicación, lo que probablemente obligará a capacitar a los municipios». Pero sostiene que uno de sus aspectos positivos es «dar sustento legal a la normativa por condiciones, que fija incentivos para aumentar densidades o constructibilidades a cambio de cesiones de espacio público, construcción de áreas verdes o vialidades».
Efecto similar a la aplicación de IVA a la venta de viviendas
Los ejecutivos y expertos del rubro señalan que mientras más confuso sea el reglamento, más interés existirá de parte de los desarrolladores en anticipar el inicio y recepción de obras, para evitar que la ley eleve los costos.
«A nuestro juicio, y sumado a las expectativas económicas que se han generado para 2018, esto debiera generar un efecto similar al del IVA en 2015, principalmente en la anticipación de proyectos de gran envergadura que verían fuertemente afectados sus presupuestos por la Ley de Aportes al Espacio Público», indica Francisco Traverso.
Iván Poduje prevé masivos ingresos de proyectos a las direcciones de obras municipales, especialmente si el reglamento «es muy complejo o engorroso». Hay señales en ese sentido: en febrero pasado, la superficie autorizada para viviendas y otras obras en el país creció 38% anual, llegando a 1,78 millones de metros cuadrados, el mayor volumen para ese mes desde 2008.
Vicente Domínguez explica que el período de gracia de 18 meses antes de que opere la ley se explica porque ese es el plazo habitual que demoran los proyectos en ser vendidos. Sostiene que «siempre que se establecen vigencias de disposiciones, ya sean tributarias o de aportes, los desarrolladores tratarán de aprobar con anticipación sus planes, porque luego el costo se eleva».
Pablo Muxica afirma que «obviamente que una distorsión importante en la estructura de costos de un proyecto debe permitir poder ajustar gradualmente sus condiciones de desarrollo para que el impacto sobre el cliente final pueda ser amortiguado».
¿Residencias más caras, pero en lugares mejor equipados?
Una vez transcurridos los 18 meses de gracia, los nuevos proyectos residenciales verán incrementados sus costos solo por las nuevas exigencias de la ley. Vicente Domínguez afirma que las nuevas contribuciones podrían implicar alzas en los precios del orden de 4% a 6%. «De todos modos, salvo que los dineros se utilicen mal, estos aportes cubrirán las externalidades de los proyectos y eso redundará en una mejor ciudad y espacios públicos. Eso hará que los lugares y las viviendas aumenten su valor».
Pablo Muxica vaticina que «los precios debieran sufrir un alza entre el 5% y el 10%». Añade que «es una reforma tributaria 2 para el sector, equivalente al impacto de agregar IVA a las viviendas». Traverso, de CBRE, anticipa que las iniciativas encarecerán sus costos entre 3% y 10%.
Fuente: Economía y negocios.
https://goo.gl/GA1i19
Como este cambio en el escenario puede impactar tanto a inversionistas como compradores para vivienda:
Opinión por Juan Pablo Salas,
Si bien las industrias deben estar en sintonía con las comunidades, y coexistir en equilibrio y aporte constante a quien los alberga, deben existir reglas del juego claras y bien concebidas, que son justamente las confianzas de las que tanto hemos escuchado para poder retomar la senda del crecimiento y progreso. Para este caso todo apunta a reglamentos duplicados que apuntan a los mismos objetivos y aún sin pulirse y comunicarse de manera adecuada.
Estamos a la expectativa de que la implementación de este nuevo reglamento a la ley de aportes al espacio público sea implementado, durante este mes de Abril, que para el gremio tendría un impacto tan potente como la reciente ley de IVA a la venta de viviendas, algunos ya lo han llamado la Reforma Tributaria Inmobiliaria 2, que claramente volverá a preocupar a los eventuales nuevos propietarios que ya tenían cuesta arriba “el sueño de la vivienda propia”. Los aumentos de costos se estiman entre un 3% – 10%, lo que se traduciría en traspasos hacia los precios de Venta entre un 5 y 10%. ¿El impacto? Mejores espacios públicos y una armonía correcta entre desarrollos y comunidad, pero por otro lado en menos de 24 meses hemos visto como la nueva ley de IVA a la venta de propiedades, aumento de contribuciones, mayores exigencias crediticias y ahora la nueva regla de aportes al espacio público, se ha traducido en otra traba más para los que esperaban ser propietarios, sobre todo para la gran clase media, y también para los inversionistas, que si bien han visto aumentar los precios de los activos en los que invertir, por otro lado observan atentos el inminente aumento de la demanda por arriendos, fenómeno que hemos estado viendo desde la primera reforma tributaria a la industria.
Que los precios sigan subiendo, no será arbitrio puro de las inmobiliarias traspasando esos costos al consumidor, sino que tendremos que ver si el mercado estará dispuesto a pagar por esos mayores valores, o bien las inmobiliarias tendrán que enfrentarse a un negocio con menores márgenes. Un proyecto tarde entre 18 y 24 en ser vendido completamente, ese será el tiempo que tendremos que esperar para ver el real impacto. Usted es de los que cree que los precios van a bajar? Todo apunta a que esa esperanza quedó en el pasado y nos acercamos al fenómeno que ya ocurrió en las grandes ciudades del mundo.
Juan Pablo Salas – Director Comercial Property Link.