El escenario de la inversión inmobiliaria ya no es el mismo que hace algunos años; hoy han entrado en juego otros factores, como la inflación, el alza en el precio de los materiales de construcción, las tasas de interés restrictivas que impiden el acceso a un crédito hipotecario, entre otros.
Frente a esto, el sector inmobiliario deberá afrontar varios desafíos en los meses que vienen, y así también los inversionistas, que deberán tomar decisiones determinantes. Te invitamos a seguir leyendo para que te enteres qué aspectos entrarán en juego en el rubro de la inversión inmobiliaria.
Futuro de la inversión inmobiliaria: 6 aspectos a tener en cuenta
1 | Menor aprobación de proyectos
La Cámara Chilena de Construcción (CChC) ya lo anunciaba en uno de sus reportes: la inversión inmobiliaria caería un 4% durante el año 2022, y un 5,3% el 2023. Una de las causas de esto, es el alza en el precio de los materiales de construcción, cuyo valor aumentó en un 37%.
Entre otras causas, está el precio del dólar, las altas tasa de interés (que impiden que las empresas accedan a financiamiento) y los problemas administrativos, con proyectos que primero se aprueban y luego no se recepcionan.
Como dato extra, según un reportaje del Diario Financiero, más de una docena de firmas de la construcción e inmobiliarias se han ido a la quiebra. La razón de ello se explica por la crisis social, la pandemia y el aumento en los materiales de construcción, como mencionamos anteriormente.
Todo este panorama permitió que, durante el tercer trimestre de este año, ingresaran 43 proyectos nuevos a la oferta inmobiliaria, convirtiéndose en una de las cifras más bajas desde el tercer cuarto del año 2016.
2 | Inversión inmobiliaria y la baja en ventas de viviendas
Otro desafío que debe enfrentar el futuro del mercado inmobiliario, es la baja en la venta de las viviendas. Vemos así que, según un informe de la consultora GfK, durante el tercer trimestre de este año se vendieron 5.537 unidades, lo que refleja una caída del 38,3% en relación al año anterior.
Entre las causas, está el alza en el precio de las viviendas, lo que dificulta enormemente el panorama para acceder a una vivienda. Por ejemplo, los departamentos han tenido un leve alza, llegando a las 83,0 UF/m2. Mientras las casas muestran un incremento constante en su valor, siendo un 79,1 UF/m2 su valor promedio.
El alza en las tasas hipotecarias también dificulta el panorama para comprar una vivienda, lo que sumado a la reducción de los plazos de los créditos y el incremento de la UF, ha frenado el acceso al financiamiento hipotecario.
3 | Se proyecta una menor oferta de viviendas
Según un informe de la consultora GfK, la oferta de viviendas nuevas es de 49.853 unidades, lo que refleja una baja del 5,3% en relación al trimestre anterior. Además, el informe también muestra que, por ejemplo, hay 21 salas de ventas/proyectos en blanco que detuvieron sus proyectos, lo cual también repercute en la disminución de la oferta.
Entre otros factores que determinan esta cifra, podemos destacar las condiciones más restrictivas para acceder a financiamiento, el alza en el precio de las viviendas, la incierta evolución de la economía, la falta de certezas jurídicas o las trabas en permisos legales que impiden la llegada de nuevos proyectos.
Si bien durante el 2022 observamos peaks históricos de oferta por menor dinamismo en ventas, a medida que las ventas se recuperen y tengamos condiciones más propicias de financiamiento, nos enfrentaremos en el mediano plazo a una gran falta de oferta, y el impacto por el menor ingreso de nuevos proyectos en esta transición será muy potente con un inminente impacto en los precios de las propiedades y también en los valores de arriendo.
4 | El déficit habitacional
Hoy, el país está viviendo una de sus mayores crisis en relación al déficit habitacional; las causas de ello son las mismas que mencionamos antes: alza en los créditos hipotecarios, el impacto de la pandemia, el alza en el precio de los materiales de construcción, y también el alza en el precio de los arriendos. Todo esto, ha provocado que miles de familias vivan hacinadas, en campamentos o de allegados.
El estudio titulado “Déficit Habitacional: ¿cuántas familias necesitan una viviendas y en qué territorios”, elaborado por la Universidad Católica y Déficit Cero, arroja que 1 de cada 10 familias no tienen acceso a una vivienda digna, lo que se traduce en un déficit habitacional de 641.421 viviendas.
5 | ¿Qué pasa con la inversión inmobiliaria para arrendar?
Por una parte, vemos el aumento del precio de las viviendas ya sea por: aumento en el costo de mano de obra, materiales, mayores restricciones para construcción, trabas en los permisos y recepciones que extienden la construcción de los proyectos.
Por otro lado, la demanda por compra de propiedades se contrae debido al efecto inflacionario, el cual aumenta los valores de las cuotas cuando estas pasan de UF a peso, sin mencionar las alzas en las tasas de los créditos hipotecarios. Esto es lo que trae mayor oferta en el mercado de propiedades para la venta a corto plazo y estabilización en precios de arriendo, luego de 24 meses donde estuvieron fuertemente al alza.
Paralelo a esto, hay poca variedad de proyectos nuevos, lo cual, cuando se equilibra con la oferta disponible, nos hace pasar de récord de oferta a una tendencia dramática: la falta inminente de oferta en los próximos 24 a 36 meses; que finalmente repercutirá en los precios de venta y arriendo.
Tal vez quieras leer: Proyectos inmobiliarios Santiago: Tendencias en 2022
6 | Futuro de los precios
El panorama para los meses que vienen no es muy alentador que digamos. Según Víctor Salas, académico de la Facultad de Administración y Economía de la Universidad de Santiago, el precio de las viviendas tenderá a subir.
Esto porque, por una parte, se estima que la inversión en construcción se reduzca un 5,3% el próximo año (entendamos que este año la reducción fue de un 4%); frente a esto, se agotará el stock de disponibilidad de futuras viviendas y, cuando llegue el momento en que se reactive la actividad productiva y exista un alza de la demanda, no existirán proyectos iniciados durante este periodo, lo que puede provocar un alza en el precio de las viviendas disponibles.
Fabián García, otro experto inmobiliario y director de estudios inmobiliarios de Tinsa, también prevé un mal diagnóstico para el próximo año, donde la adquisición de inmuebles continuará siendo baja; esto porque en la posterioridad no pareciera que la inflación se estancará, sino más bien irá en alza, así también la UF, las tasas de los créditos y el precio de las viviendas.
Teniendo en cuenta lo anterior, ¿es hoy el mejor momento para invertir?
La respuesta, por lejos, siempre será sí. Debemos tener en cuenta que el panorama no se ve alentador para los próximos meses, por lo cual podemos decir que hoy, seguramente, es el mejor escenario para invertir. Por ende, si cuentas con el capital, no dudes en hacerlo; ya que los precios irán aumentando, las viviendas subirán de precio, y las ganancias que se puedan obtener a partir de los arrendamientos pueden compensar la inversión.
Si bien es cierto que antes era más fácil acceder a la compra de una vivienda, ya sea para inversión o vivir en ella, hoy en día debemos actuar con rapidez, puesto que el INE en su último reporte registró una disminución acumulada a julio de este año de los permisos de edificación de un 57%.
Siempre debes considerar que las tasas de créditos hipotecarios tienen sus ciclos, y la expectativa del mercado es que a partir de diciembre estas empiecen a bajar gradualmente. Por otro lado, los créditos hipotecarios siempre se pueden repactar para cuando tengamos mejores condiciones, mientras que el precio de compra de la vivienda se negocia sólo una vez.
Lo anterior tendrá sus consecuencias, las cuales probablemente impactarán en nuevas subidas de precio, tanto para ventas como para arriendos.
En Property Link te asesoramos en el proceso de inversión
¿En busca de asesoría inmobiliaria? Si es así, has llegado al lugar indicado. En Property Link generamos oportunidades de inversión a través de alianzas estratégicas, prestigiosas inmobiliarias y departamentos seminuevos con excelente ubicación, rentabilidad y arrendatarios probados con buen comportamiento de pago.
Además, contamos con nuestro software Linkit desarrollado internamente, que nos entregará las mejores alternativas hechas a la medida de tu perfil.
Si estás interesado en invertir, ponte en contacto con nosotros, estaremos felices de responder cualquier duda que tengas. Por otro lado, también puedes revisar los proyectos inmobiliarios que tenemos para inversión. ¡Capitaliza tus ahorros de forma segura y maximiza tu rentabilidad junto a Property Link!