Participación del arriendo seguirá creciendo en el sector residencial.

Según estudio sobre el comportamiento de la renta habitacional poscrisis, se espera que la renta siga siendo el segmento de mayor incremento durante los próximos años.

La disminución paulatina y constante en el porcentaje de propietarios de viviendas, en contraste con un aumento en el arriendo, es uno de los elementos detectados – especialmente tras la crisis subprime (2008) – por el estudio “El sector inmobiliario residencial y su relación con el ciclo económico, tendencias para Santiago”, preparado por Álvaro Arriagada, socio de GeoCiudad, para KMA Asset e Icalma Inmobiliaria.

Carlos Òrian, presidente de KMA Asset e Icalma Inmobiliaria, señala que este informe busca identificar las variables claves a ser consideradas como indicadores de la situación esperada para la industria inmobiliaria en Santiago y además explica cómo se comporta la renta habitacional poscrisis como el estallido social y la pandemia del covid-19.

El estudio sostiene que el aumento de la renta por sobre la vivienda propia, producto de los ciclos económicos, es algo que aún no se encuentra profundamente estudiado, sin embargo, es claro que es un fenómeno que se ha manifestado en diversas áreas metropolitanas, incluido Santiago, donde el porcentaje de participación del arriendo pasó de 16,9% en 1992 a 26,8% en 2017 y se espera que esté cercano al 30% en 2020.

PERMISOS DE EDIFICACIÓN

Un dato importante es que para Santiago un aspecto clave es que los costos de los desarrollos inmobiliarios se han elevado gradualmente, en especial por factores como el encarecimiento de la mano de obra, los cambios tributarios – como las modificaciones al IVA a la construcción – y, quizás el más importante, el incremento sostenido del valor del suelo, trayectoria que se ha acentuado en los últimos años.

“Es posible establecer gráficamente que, a pesar del aumento del precio en general de las viviendas, el stock se ha mantenido oscilante con cierta tendencia al alza correlacionado con el crecimiento de la construcción, pero sin dispararse demasiado respecto de la demanda, salvo a fines de la década de 2000 – coincidente con la crisis subprime – y en 2017”, precisa el estudio.

CLASE MEDIA

Para activar la compra de viviendas y el crecimiento del país, Carlos Òrian cree que las autoridades deben repensar las medidas para la clase media, la que es muy susceptible a los cambios en la economía. “En esta línea, los subsidios para el arriendo tienen que ampliarse y abarcar parte de este segmento, sacar el IVA a la venta de viviendas – lo que aumenta en un 10% en promedio los precios de las propiedades – y autorizar a los bancos a que acepten el 10% como pie del crédito hipotecario”.

Sostiene también que no se evidencia un aumento de los permisos de edificación antecediendo un incremento de precios, especialmente después de 2010, donde la variación de permisos, incluso mostró períodos de una tendencia inversa respecto del aumento de precios. “En general, los permisos muestran una tendencia oscilante a pesar del aumento continuo del índice de precios de viviendas, esto ocurre ya sea comparando los precios con los permisos residenciales a nivel país o de la Región Metropolitana”.

Lo que sí se puede inferir – destaca el análisis – es que continúe la tendencia observada en la composición de la demanda, de la cual se espera que el crecimiento de la renta siga siendo el segmento de mayor incremento en los próximos años. “Situación que se reforzaría, considerando las decisiones de un número importante de familias respecto de desistir de comprar viviendas nuevas, especialmente en zonas urbanas mayormente afectadas por los disturbios de fines de 2019”.

Al respecto, Carlos Òrian comenta que los permisos de edificación son el mejor indicador anticipado, por el hecho de que cada permiso lleva implícito una decisión prevista de inversión, de costos asociados, precio, ubicación y tiempo de ejecución, por lo tanto, representan una posición respecto de lo esperado en los próximos meses y años por parte de inversionistas o familias.

TORMENTA PERFECTA

“Hoy nos enfrentamos a una tormenta perfecta donde la demanda de nuevos hogares no bajará de los 40 mil para Santiago y de los 78 mil en Chile, con obras paralizadas y nuevos proyectos congelados. El resultado: un déficit habitacional, sobre todo en la clase media emergente, nunca antes visto; las implicancias, la demanda por arriendo aumentará, posiblemente lleguemos al 35% antes de diciembre del 2021, lo que generará una presión en los precios”, precisa ÒRian.

En este contexto, cree que durante este período al aumento de la demanda por arriendos se deberá a que los compradores finales se verán enfrentados a una inestabilidad que frenará sus intenciones de adquirir una deuda de largo plazo para comprar una vivienda.

“El stock será comprado por inversionistas hormiga, hoy sobre todo por los que pueden retirar el 10% de las AFP y que no tienen urgencia de gastarlo en cosas de primera necesidad”.

Agrega, además que la rentabilidad habitacional hay que medirla en el largo plazo, ya que todo lo que bajará entre marzo y diciembre se recuperará rápidamente, producto de un desacople entre la mayor demanda y la oferta, que no será capaz de cubrir en los próximos años esta diferencia. “La crisis subprime es una buena vara para medir lo que podría pasar en Chile si el Estado no toma las medidas correctas”.